四谷ガーデニア

物件名 四谷ガーデニア
所在地 東京都新宿区住吉町4-1
交通 -都営新宿線 「曙橋」 駅 徒歩2分
―東京メトロ丸ノ内線 「四谷三丁目」 駅 徒歩8分
―都営大江戸線 「若松河田」 駅 徒歩10分
敷地面積 2,907.81m²
用途地域 商業地域、近隣商業地域、第一種住居地域
構造・規模 鉄筋鉄骨コンクリート造(一部鉄筋コンクリート造)地下2階地上10階建
権利形態 敷地・建物共用部分:専有面積割合による所有権の共有
建物専有部分:区分所有権
築年月 昭和56年(1981年)10月 総戸数 176戸
駐車場 24台
駐輪場 自転車置き場あり、バイク無し
附属設備 コインランドリー、地下ホール
新築分譲時売主 (株)トーメンハウジング
設計・監理 (株)レーモンド設計事務所 施工 (株)竹中工務店
管理会社 大和ライフネクスト(株) 管理方式 日勤
学区域 小学校:牛込仲之小学校
中学校:牛込第一中学校
避難所 富久小学校(住吉町共栄町会)
その他 平成23年に一般財団法人日本建築防災協会発行の「耐震診断・耐震改修マーク」プレートの交付を受けている。

地域の状況

「四谷ガーデニア」は、新宿区住吉町にある中層マンションです。この町域は、1952年まで「市谷谷町」という名でしたが、谷が続くと紛らわしいことと、住みよい町にという願いを込めて「住吉町」と改称されました。
住吉町は、靖国通りとあけぼのばし通り沿いの商店街を中心とした町です。都心に近く、新宿の繁華街も徒歩圏という立地ですが、下町的な雰囲気の残る街です。夏の祭りでは、神輿や盆踊りも行い、防犯活動も、年末だけでなく、毎週防犯パトロールを行っており、活動的でまとまりのある町会です。
あけぼのばし通り商店街を抜けると、「東京女子医大病院」があり、その北西方600mほどのところには、「国立国際医療センター」もあります。お年寄りや子どもの急な病気等の際には安心な地域です。
小学校は、学区域に区立牛込仲之小学校があり、商店街を通って通学します。保育園は、区立富久町保育園が台町坂を登って南西に入ったところにあります。その他には、前面道路の反対側に「ニチイキッズ曙橋」がありますし、モンテッソーリ教育を行っている民間の保育園「フロンティアキッズ」も近隣にあり、こちらは遠方からも車で送り迎えをする保護者がいるほど人気となっています。
生鮮食料品等の買い物は、少し小さいですが、曙橋駅に近接している「三徳住吉店」が便利です。また、あけぼのばし通り商店街や靖国通り沿いには「まいばすけっと」があります。外食は、曙橋駅周辺にいくつかあります。それと、5,6分ほど歩いたところにある荒木町まで足を伸ばせば色々なジャンルの飲食店を楽しめます。

前面道路

前面道路は、北東側に面している幅員30mの都道302号です。東側に幅員約2.1mの特別区道 31-720号、南側に幅員約4mの特別区道 31-620号も面しています。
前面道路は幅員の広い、靖国通りから職安通りに抜ける都道ですが、あまり車の通行量は多くありません。本マンションの入口は、坂道の途中にあり、歩道も整備されています。

地盤

【地震の際の揺れ】
窪地になっている住吉町交差点の近くであり、基本的な地盤は良くないと思われます。
マンションは、地中の支持層まで杭を打つので、支持層までの地盤は関係ないという見方もありますが、地震の際などは、やはり高台で、地盤がいいところの方が揺れは少ないのではないかと思っています。
【地盤沈下】
東京都環境局が平成23年5月に公表した、「東京都の地盤沈下と地下水の再検証について-平成22年度地下水対策検討委員会のまとめ-」によると、新宿区内に存する土地の地盤沈下の可能性は低いと考えられます。

防災について

【防災】
本マンションが所属する「住吉町共栄町会」の指定避難所は、西に500mほどのところにある「富久小学校」です。当町会の防災倉庫は、靖国通り通り沿いにあり、夏の祭りでは神酒所にもなります。
水害時の避難所も同様に「富久小学校」です。「新宿区洪水ハザードマップ」によると、住吉町交差点付近で、1.0m~5.0mの浸水の恐れがあり、その場合、本マンションの敷地の一部にも1.0m~2.0m浸水する可能性があります。
【防犯】
警視庁の提供する「犯罪情報マップ」によると、「住吉町」の昨年1年間の累計として「全刑法犯」の発生件数は、非常に少ない[1-25]件に止まっており、非常に安全な地域であるといえます。

本マンションの評価

本マンションは、大手資本が分譲し、スーパーゼネコンが施工した中層の建物が建設されています。築年は、旧耐震(1981年以前)の建物ですが、耐震診断をした上で、耐震補強工事を済ませており、大地震等の際も大きな被害は出ないものと推定されます。分譲マンションで、耐震補強工事を済ませた建物というのは、都内でも珍しく、管理組合が非常によく機能していることの証左でもあると思います。
また、ドアにはモニター付インターフォンが付き、監視カメラも備えており、防犯面でも安心です。靖国通りから一番近いところで15mほどしか離れていないため、窓を開けっ放しにすると車の音がうるさいかもしれません。前面道路の交通量は多くありません。
本マンションが位置する住吉町は、商店街を抱える活気ある街ですが、本マンションは商店街とは前面道路を隔てて離れており、喧騒とは無縁です。駅に近く、防災面・医療面でも安心な施設が近所にある非常にいい場所です。

○耐震性 何より耐震診断をした上で、耐震補強工事を済ませているという点が心強い。(損害が出ないことを保証するものではありません)
○セキュリティ ドアにモニター付インターフォンが付き、監視カメラも敷地内に設置されており、標準的なセキュリティは備えている。何より、管理組合がしっかりしていることが何よりの安全をもたらしている。
○資産性・立地 利便性は非常に高い。大規模修繕をしっかりこなしていること等から、建物の陳腐化はかなりの程度抑えられている。築年に引っ張られ安くなった価格に、耐震補強工事を済ませていることのプラスが、あまり反映されていない。旧耐震(1981年以前築)であることのマイナスは、耐震補強工事をしたことで克服している筈なので、割安となっている。


本マンションの査定

「四谷ガーデニア」の将来性・資産性としては、何よりその管理の良さに尽きます。「マンションは管理で買え!」という格言に従うなら、今後も需要が見込めるマンションです。
居住用マンションで、耐震診断をした上で、耐震改修を済ませた建物というのは、非常に稀です。築年に引っ張られて価格が安くなっていますが、このマンションだけは、もっと評価されていいと思っています。
ただ、設備等は古いですし、リフォーム等も自由度が高くはありません。また、靖国通り沿いではないですが、20mほどしか離れていないので、騒音・粉塵等の影響が全くないとも言い切れません。部屋によっても影響は異なるので、マンション全体の評価とはできないですが、やはり多少のマイナスは認められます。
これらのマイナスがあっても、耐震改修を済ませたマンションという希少性から、個人的には、曙橋周辺で、一番好きなマンションです。
こちらのマンションのご購入をご検討されている方は、ご一読ください。